Location meublée ou nue : comparateur fiscal micro-BIC micro-foncier
Le calcul compare l'impôt dû sur des loyers identiques selon qu'ils relèvent du micro-BIC (location meublée, abattement de 50 %) ou du micro-foncier (location nue, abattement de 30 %). Le taux marginal d'imposition retenu est ce qui fait varier le plus l'écart final entre les deux régimes.
Le mécanisme du calcul, étape par étape
Le calcul part des loyers annuels bruts déclarés. Sous le régime micro-foncier, applicable à la location nue, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué avant impôt : il couvre charges, entretien et vacance sans justificatif. Sous le régime micro-BIC, applicable à la location meublée, l'abattement forfaitaire est de 50 %, censé couvrir les mêmes charges plus l'amortissement implicite du mobilier.
L'impôt est ensuite calculé en appliquant le taux marginal d'imposition renseigné, majoré des prélèvements sociaux, à la base restante après abattement. Comme la base meublée est plus petite dans un rapport exact de cinq contre sept par rapport à la base nue, l'impôt du meublé vaut mécaniquement cinq septièmes de celui du nu, à loyers et taux identiques. Le net après impôt se déduit en soustrayant l'impôt calculé du loyer brut, séparément pour chaque régime.
Le taux marginal, seul vrai levier
Le taux marginal d'imposition est le seul paramètre qui fait varier l'écart en valeur absolue entre les deux régimes ; le rapport de cinq septièmes, lui, ne change jamais. Prenons 20 000 euros de loyers annuels et, à titre d'exemple, un taux global (impôt sur le revenu plus prélèvements sociaux) de 47,2 %. En nu, la base imposable après abattement de 30 % est de 14 000 euros, soit un impôt de 6 608 euros. En meublé, la base tombe à 10 000 euros après abattement de 50 %, pour un impôt de 4 720 euros, soit exactement cinq septièmes du montant précédent. Changer le taux global à 30 % ou à 45 % fait bouger les deux impôts dans les mêmes proportions, mais leur rapport reste toujours cinq contre sept : c'est la structure des abattements qui fixe cet écart, pas le taux personnel de chacun.
L'erreur à ne pas commettre
L'erreur la plus fréquente consiste à confondre ce comparateur avec une garantie d'éligibilité aux régimes micro. Le micro-foncier et le micro-BIC sont soumis à des plafonds de loyers annuels, revalorisés régulièrement, et ce calcul ne les vérifie pas : il compare deux impositions théoriques, pas deux situations forcément accessibles. Un propriétaire dont les loyers dépassent le plafond applicable à sa situation resterait au régime réel, avec des règles de déduction totalement différentes, même si le résultat affiché ici semble favorable au meublé.
L'autre erreur est de comparer un abattement forfaitaire au régime réel sans le tester : quand les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière) dépassent 30 % ou 50 % des loyers, le régime réel devient plus avantageux que le micro, quel que soit le statut meublé ou nu. Le comparateur ne teste que le micro contre le micro, pas le micro contre le réel.
Questions fréquentes
Le régime micro-BIC est-il toujours plus avantageux que le micro-foncier ?
En impôt pur, oui : à loyers et taux identiques, l'abattement de 50 % en meublé réduit toujours plus la base imposable que l'abattement de 30 % en nu, donc l'impôt meublé vaut cinq septièmes de l'impôt nu. Mais ce calcul ignore les plafonds d'éligibilité au micro et les régimes réels, où charges réelles ou amortissement peuvent inverser ce résultat selon le bien et le montage.
Le calculateur prend-il en compte les prélèvements sociaux ?
Oui, les résultats affichés intègrent les prélèvements sociaux en plus de l'impôt sur le revenu calculé selon la tranche marginale renseignée. Le net après impôt correspond donc à ce qui reste réellement après ces deux prélèvements, pas seulement après l'impôt sur le revenu, ce qui rapproche le chiffre de la trésorerie effective du bailleur.
Comment savoir si je suis éligible au régime micro pour mon bien ?
Ce comparateur ne vérifie aucun plafond de loyers : il applique uniquement les taux d'abattement de 50 % et 30 % à ce que vous saisissez. L'éligibilité réelle dépend d'un plafond annuel de loyers propre à chaque régime, révisé périodiquement, qu'il faut vérifier séparément auprès de l'administration fiscale ou d'un professionnel avant de choisir un régime.
Pourquoi l'écart entre meublé et nu est-il toujours de cinq septièmes ?
Parce que l'abattement micro-foncier laisse 70 % des loyers imposables et l'abattement micro-BIC en laisse 50 %. Le rapport entre les deux bases, donc entre les deux impôts à taux égal, est mathématiquement 50 divisé par 70, soit cinq septièmes. Ce rapport ne dépend ni du montant des loyers ni de la tranche d'imposition, seulement des deux taux d'abattement fixés par la loi.