Louer ou acheter : simulateur du coût réel et de l'année de bascule
Le choix entre louer et acheter dépend d'un chiffre précis : le coût net, mensualités moins capital constitué, comparé au coût cumulé du loyer sur le même horizon. Le taux d'emprunt et la durée choisie pèsent plus que le prix affiché du bien.
Comment le calcul est construit
Le calcul commence par le prix du bien, dont on retire l'apport pour obtenir le montant emprunté. Ce montant, combiné au taux annuel et à la durée du prêt, donne la mensualité affichée. Les frais d'acquisition, notaire et garantie compris, s'ajoutent une seule fois au départ. Chaque année, les charges viennent s'ajouter à la trésorerie sortie. Sur l'horizon choisi, le total des mensualités et des charges forme la dépense brute de l'achat. Mais une partie de chaque mensualité rembourse le capital, pas les intérêts : ce capital constitué est déduit du total pour obtenir le coût net de l'achat. Du côté locatif, le calcul additionne simplement les loyers mensuels sur la même période, sans aucune hypothèse d'évolution du loyer ni du prix du bien.
Ce qui fait basculer le résultat
Trois paramètres pèsent plus que les autres : le taux, la durée du prêt et l'apport. Plus le taux est élevé, plus la part d'intérêts dans chaque mensualité augmente, donc moins de capital est constitué chaque mois. Sur un bien à 250 000 euros avec 25 000 euros d'apport, un taux de 2 % sur 20 ans donne une mensualité d'environ 1 136 euros, contre environ 1 364 euros à 4 %, pour le même capital emprunté. Cette différence de 228 euros par mois ne change rien au capital final remboursé, mais elle change tout au coût net sur l'horizon, puisque plus d'intérêts partent sans construire de patrimoine. L'horizon lui-même joue aussi : plus il est long, plus le capital constitué grossit face aux loyers cumulés, ce qui avance l'année de bascule.
L'erreur qui fausse la comparaison
L'erreur la plus fréquente consiste à comparer le loyer mensuel à la mensualité du crédit, comme si les deux étaient de même nature. Le loyer est une dépense pure ; la mensualité rembourse en partie un capital qui reste au propriétaire. Ignorer cette différence fait paraître l'achat plus coûteux qu'il ne l'est réellement, parfois au point de renoncer à un achat qui serait devenu rentable avant l'année de bascule affichée. L'erreur inverse existe aussi : supposer que le bien va prendre de la valeur pour justifier l'achat. Le simulateur ne fait volontairement aucune hypothèse de hausse des prix, parce que cette hypothèse déciderait seule le résultat. Ajouter mentalement une plus-value espérée revient à truquer la comparaison en faveur de l'achat, exactement comme comparer loyer et mensualité brute la truque en faveur de la location.
Questions fréquentes
Le simulateur suppose-t-il une hausse du prix de l'immobilier ?
Non. Le calcul compare les coûts sans supposer que le bien prenne ou perde de la valeur. Faire cette hypothèse changerait mécaniquement le résultat en faveur de l'achat ou de la location selon le sens choisi. Le simulateur reste neutre sur ce point : il donne le coût net à prix constant, laissant chacun ajouter sa propre estimation d'évolution si besoin.
Qu'est-ce que l'année de bascule ?
C'est l'année à partir de laquelle le coût net de l'achat devient inférieur au coût cumulé de la location, sur l'horizon choisi. Avant cette année, louer coûte moins cher en trésorerie nette ; après, acheter devient plus avantageux. Si aucune bascule n'apparaît avant 40 ans, le simulateur l'indique plutôt que d'extrapoler au-delà.
Pourquoi le coût d'achat n'est-il pas juste la somme des mensualités ?
Parce qu'une partie de chaque mensualité remboursée n'est pas une dépense : c'est du capital qui reste acquis au propriétaire sous forme de logement. Le simulateur soustrait ce capital constitué de la trésorerie totale sortie pour obtenir un coût net comparable au loyer, qui lui ne construit aucun patrimoine.
Faut-il inclure les charges de copropriété et la taxe foncière ?
Oui, elles font partie du coût réel de la propriété et s'ajoutent chaque année à la trésorerie sortie du côté achat. Les omettre sous-estime le coût de l'achat et avance artificiellement l'année de bascule. Le champ charges annuelles est fait pour ces dépenses récurrentes, à distinguer des frais d'acquisition payés une seule fois.